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下半年,房地產有望打破持續十年的規律,樓市這一變化應該重視

2019-06-15 點擊 評論

時間過得好快,轉眼就到了2019年的年中,在這短短的半年里,樓市坐了一趟忽上忽下的過山車。從年初的冷淡,到“金三銀四”的小陽春,再到五月份的“滑鐵盧”,無論是已經上車的人,還是沒上車觀望的人,都感到了十足的驚險刺激。樓市反復無常的變臉比翻書還快,讓人著實摸不著頭腦,到底什么時候才能恢復理性?當下該不該買房呢?

隨著各城市調控措施的逐漸深化,多數城市的漲落幅度都在有條不紊的縮小。再加上,最近幾個非常“高調”的城市已經成功引起了監管部門的重視,因此下半年繼續大漲的可能性不大了。5月下達的多項限制措施將在6月看結果,7月或將迎來新格局。以幾個出臺新措的重點城市為例:南京放寬買房條件,只要持有居住證,或者攜帶用工單位的勞務合同和營業執照,即可開具購房證明。東莞拍地取消“價高者得”的規則,改為最接近平均價的房企才能拿地。蘇州、合肥收緊房企拿地條件,要么調低限價,要么限制報名競拍。

而北京作為一線城市,也遇到了樓市轉型期的困難變化,滯銷積壓庫存的現象突顯。雖然普通商品房大致平穩,但去年第一批入市的部分限競房項目卻沒那么好運。原本“大賣”的期望落空后,立即啟動了降價優惠促銷策略,沒想到亦無太多效果。一年多過去了,部分項目整體去化率仍在30%左右徘徊,剩余的70%則幾乎都轉為庫存積壓。諸葛找房分析師認為,遠郊區距離北京主城區距離較遠,配套設施不完善,限競房項目雖然價格較低,但仍難以吸引購房者,導致各項目去化情況不佳。無疑,這些項目都陷入了“去化危機”,尚不知何時才能解套。

另外,據諸葛找房數據研究中心統計顯示:2019年第23周,全國30個城市的商品房成交同環比均回落,各線城市成交量環比全面回落,同比僅一線城市成交量微幅上漲。具體到各城市,一線城市成交量環比全面下跌,上海、廣州降幅明顯。二線城市成交環比多數下跌,長春、南京降幅較大。三四線市場下行,襄陽、舟山、岳陽、鎮江、揚州5個城市環比跌幅在4成以上。重點城市新建商品住宅成交套數為15216套,環比2第22周下跌18.37%,二手住宅成交量全線下跌,其中南寧跌幅47.52%居首。

如果說成交面積的下降是開發商的熱情在減退,那么土地溢價率的下降,就是樓市走弱的重要信號。2018年就是前車之鑒,當時正是由于溢價率下降、流拍地塊增多,才使得下半年的行情愈發冷淡。但與之前有所變化的是,現在“一城一策”落實的很好,因此未來的房價不會再是全國大部分城市同升同降了,而是在平穩的前提下,各城都有升有降,并有持續拉大的可能,就算是比鄰的兩座城市興許也會出現較大分歧。這一變化購房者不容忽視,因為這有望打破房地產持續十年的規律。未來隨著住房銷售增速的逐步下行,新開工的項目就無法像以前一樣快速預售,廣義庫存開始被迫累積,庫存去化周期拉升,開發商也就不得不減少拿地,轉而加快存量施工項目的進程。

其實明眼人都看得出來,房子沒有以前好賣了。開發商回款減少,導致小房企面臨倒閉,大房企面臨轉型,拿地必然會減少。雖然這樣會使得施工進程減緩,但也別指望房企可以慢工出細活,因為近兩年資金吃緊,有些小房企很有可能鋌而走險在材料上節約成本,或是出現延緩交房、停緩建,甚至爛尾的情況。所以有專家就直言不諱的建議購房者,現在別著急買房,等幾年以后看看再說。從這方面來看的話,還是應該恭喜沒有跟風上車的人。

房子是用來住的,不是用來炒的,盡管二線城市由于人才落戶的放開而促進了房屋消費,但投資者也最好不要把全部身家壓在這上邊,炒房只是短時間的損人利己,終有一日會變成”自損八百“,還是認清形勢,識時務來得更好。


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