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2019樓市拐點已來臨

2019-06-24 點擊 評論

2019上半年樓市小陽春涌現,隨即入夏失敗,市場目前呈退燒狀態。

可是,蘇州上漲被點,武漢茶水依舊,成都搖號不減,西安領漲全國,仿佛市場仍在一片向好。

然而,全國1-5月樓市調控政策達205次,比創紀錄的2018還同比增加近30%,樓市仍在嚴厲的控制之中。

到底是回暖還是降溫?

本文基于各維度的數據分析,判斷2019陽春拐點已來臨,下半年樓市無反彈跡象,呈穩中趨冷狀態,剛需和置換均可抓住機會,耐心挑選。

1

銷售面積

近日,國家統計局發布全國商品房銷售情況數據,5月明顯出現拐點:

但是,目前市場整體流動性合理充裕,且有關數據顯示,一季度我國宏觀杠桿率轉降為升,從防風險的角度來看,全面降息的概率較低。

因此,在商品房銷售面積和商品房銷售額雙雙回落,已經出現明顯拐點的情況下,大概率無新增貨幣刺激的下半年,樓市理應回到2018年下半年平穩的狀態。

2

70城房價情況

前兩日,全國70個大中城市商品住宅銷售價格指數發布。

新房方面,同比增幅數據由11.4%降為11.3%,為13個月來首次出現小幅收窄,同樣為數據拐點。

雖有67城上漲,但漲幅最高的西安市也僅2%。

并且,隨即1天之內西安則受到政策打壓,落戶可買變落戶一年才能買等等。

西安連漲39月,同比漲幅連續6月居全國首位。西安社消較上年同期回落5.5個百分點,消費已受房價制約。

調控也基于以上數據考慮。

由此可見,各地對房產調控依然高度重視,城市逐漸認識到依賴地產的不良后果,下半年亦不會放松。

二手房方面,70城二手房價格平均環比上漲0.43%,相比4月份的0.53%明顯退燒。

相比于新建住宅網簽數據滯后,二手房數據更能代表市場情況,全面降溫并非空談。

4、5月的二手住宅平均月漲幅為0.48%,以此測算年增長率為5.9%,略高于近年來5%左右的通脹水平,略低于2019年6%的GDP預期,屬于一個較為樂觀的數據。政策上預計不會對二手住宅市場有過多干預,此漲幅或繼續保持。

3

房地產投資

房地產投資增速方面,5月也出現拐點,此拐點意義在于2018下半年拿地減少,房企不看好19年市場。

2019年1-4月,房地產投資強勁,表面上是各房企看好市場,拿地投資增加,比2018年更加熱情,實則投資增速數據相對房企動作有一定滯后效應,從投資數據上并不能反應房企的真實投資情況。

因為,房企土地購置費按實際發生額納入投資,分期付款和分期開發則均分期計入,故拿地投資數據較拿地時間滯后,且施工建設投資也在拿地數月甚至數年之后。一般來說,土地成交領先房地產投資6-9個月。

今年年初為2018年4、5月房企拿地高峰集中進入開工建設的時期,故投資增速增加,且年初同樣也為16年房地產牛市的集中交房時期,房企為按時交房加速竣工,也拉動了一部分投資。

當下,房地產開發投資增速開始降低,為18年下房企拿地減弱的表現,側面反應房企對19年市場低預期。

房企通常擁有專業分析團隊和優良政商關系,其對市場判斷可作一定參考。

4

房地產市場分化,各地政策凸顯總體基調

現階段,房地產已不再適合從全國角度來審視,普漲的時代已結束一年有余,市場分化漸漸明晰,不同城市不同情況,與之對應的一城一策也態度明朗。

一線城市已橫盤兩年,市場情緒穩定,普遍預期平穩,樓市尤其二手房市場相對冷清,且北京競限價房入市比例升高,上海廣州大量二手房年代久遠折舊嚴重,更進一步加重了二手房市場的有價無市。

部分二線城市處于強剛需市場,供應撐不起大量進城剛需購房,萬人搖號等現象依舊存在,一二手房也存在倒掛行情,屬于被政策控制的限價市場。

部分二線城市處于供大于求市場,本土購買力有限,房價卻跟風上漲,整體行情一般。

三四線城市受人口凈流出和本土開發商投資過熱影響,棚改產生的購買力已被房產嚴重透支,存在回落可能,有被托底情況。

針對不同城市不同現狀,各地政策呈現松緊不同狀態,但政策基本將樓市控制在鳥籠行情(漲跌幅均控制在一定小范圍內)。

漲要控,跌也要控。

恩施禁止降價:

一切符合調控均符合今年總基調,穩地價穩房價穩預期。

5

決策層聲明

近兩月,國家決策層多次釋放樓市穩預期信號。

房價持續單邊上漲必然增加國家經濟危機風險,90日本、97香港、08美國均為前車之鑒,決策層不會重蹈覆轍,此段時間的信號亦奠定下半年穩定基調。

6

結語

剛需不易,改善艱難。

目前中國房產的屬性為城市入場門票加資產保值投資品,愿意為之掏空6個錢包的家庭比比皆是,故即使是剛需或改善也要慎重選擇,并非房價漲跌與我無關,首付與貸款都會生活造成較大壓力,后續資產的貶值與增值也對家庭財富狀況有著重大聯系。

現階段,多地樓市處于買方市場,今年下半年預計樓市繼續平穩,是剛需仔細挑地段、選產品、比價格、淘筍盤的好時機。

每年年初都有樓市的小陽春現象,即便在調控如此嚴厲的2019,年初仍然出現了銷售量的小高峰,這可能與年終獎發放,過年返鄉置業,和新年貨幣政策啟動經濟發展等因素有關。

相比于年初進場,選擇下半年或年末可能更為合適。


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