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上半年成交創新低 二手房去哪

2019-07-03 點擊 評論

經歷短暫的“小陽春”之后,2019年上半年北京二手房市場走出了一條下滑曲線。多家房產機構統計數據顯示,自今年3月二手房成交破1.6萬套、刷新2018年5月成交記錄以來,此后連續幾月北京二手房網簽開始走“下坡路”。以近五年每個年度的上半年為統計區間,2019年上半年二手房成交量為近五年同期最低值。專家指出,隨著市場調控的加碼,市場預期有所改變,購房者觀望情緒濃厚,預計下半年二手住宅成交量不會有太大波動,將會維持穩定態勢運行。

上半年網簽量5年最低

從歷史數據來看,當前北京二手房市場正處于歷史低位。從月網簽量來看,今年北京二手住宅網簽量自3月后呈現明顯的下滑趨勢,6月網簽量為11778套,環比下降14.43%,同比下降25.58%。3-6月網簽量從1.6萬套跌至1.1萬套,連續降溫趨勢十分明顯。

單看上半年數據,今年上半年北京二手房的網簽量為2015年以來的最低。據我愛我家研究院統計,2019年上半年北京全市二手住宅網簽總量為72603套,環比2018年下半年下降5.42%,同比2018年上半年下降5.27%,較2018年上、下半年減少約4000套。

來自諸葛找房方面的數據也顯示,2019年上半年北京二手住宅成交量創近5年歷史新低,已經連續3年持續下跌,當前北京二手住宅成交量處于歷史低位水平。

成交量連續多月下滑的同時,北京二手房的平均成交周期也在加長。據統計數據,2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期為116天,即這些成交房源從新增登記到簽訂合同賣出的平均時間為116天,接近4個月,較2018年增加近20天。

我愛我家研究院方面指出,2015年開始,北京樓市逐步升溫,市場交易節奏加快,房源的平均成交周期也逐漸縮短,2017年上半年一度降至60天,一套二手房兩個月即可賣出。2017年大幅收緊調控政策后,房源的平均成交周期開始延長,今年上半年回到了4個月。

“顯然,北京二手房市場的交易節奏在政策調控下已大幅放緩,雖然今年春節后一度出現‘小陽春’,但并未改變市場大勢。” 就成交節奏的放緩,我愛我家研究院如是分析道。

穩定成市場顯著特征

值得一提的是,盡管今年上半年北京二手房成交量下跌至近5年低位,但是業內多個房產機構及專家認為,當前北京二手房市場呈現出較為穩定的市場大勢。

根據我愛我家研究院方面提供的數據,以半年數據來看,2010年以來北京二手住宅交易經歷了3次低谷,第一次是2011年上半年至2012年上半年,第二次是2013年下半年到2014年下半年,第三次則是2017年下半年,期間北京二手住宅半年網簽量都在7萬套以下。在該研究院方面看來,2018年以來,北京二手住宅網簽量連續三個半年穩定在7萬多套,市場同樣較為冷清,但穩定性卻是北京歷史之最。

今年上半年的二手房成交均價波動情況,可以在一定程度上輔證當前市場的穩定性特征。據我愛我家研究院統計,2019年上半年北京二手住宅的成交均價為56825元/平方米,環比上漲0.85%,同比上漲0.78%,波動幅度不足1%,價格走勢平穩。

據了解,2018年上半年以來,北京二手住宅的半年交易均價始終保持在5.7萬/平方米左右,環比漲跌幅分別為-2.48%、-0.07%、0.85%,波動幅度均在3%內。而在此前, 北京二手住宅的半年交易均價波動幅度都在3%以上,甚至超過20%。因此,我愛我家研究院方面認為,北京二手房價自2018年以來已進入了歷史最穩定的時刻。

“具體而言,二手房交易量由高到低主要是投資投機需求大幅減少。2016年前后房地產市場之所以大熱,很大原因就在于投資投機需旺盛,大量資本從股市轉向了樓市。2017年開始,社保等限購門檻提高、二套認定標準改變、首付比例大幅提升、貸款利率上浮等政策讓購房人群集中在了長期在北京工作,有首套置業或換房需求,同時經濟實力尚可的剛需人群,而想要通過買房賣房獲利的人則大多沒有了購房資格,或是資金壓力升高而無力購買。” 我愛我家研究院如是分析二手房成交量的下滑原因,并表示,政府對網簽節奏的控制也有影響網簽量和市場交易。

“上半年,重點城市二手房市場在部分地區一季度行政調控放松、房貸利率下調、市場預期改善等因素影響下,從底部回暖。”就此前出現的“小陽春”,貝殼研究院首席分析師許小樂分析認為,這種回暖表現為一季度二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。但二季度在政策收緊、預期轉變背景下,市場回暖并未持續,2019年上半年呈現明顯的“前高后低”特征。

在許小樂看來,“前高后低”的分水嶺出現在今年3月。上半年,重點城市二手房市場底部回暖之后需求開始顯現疲態,二季度月均成交比3月減少21.5%。同時,預期隨市場回落而走弱。貝殼找房交易數據顯示,大部分城市掛牌價下跌,其中二季度14城中9城業主報價呈現出較明顯跌幅。

多機構:下半年二手房市場趨向平穩

“上半年二手房成交量的高峰期在三月份,當月二手房成交破1.6萬套。此后的幾個月,二手房的單月銷量出現了次第下滑的現象,而與之相對應的是,新房市場月度成交量的持續升溫。所以其實可以明顯地看到,在北京的新房二手房市場出現了此消彼長的輪動效應。” 合碩機構首席分析師郭毅指出,由于新房市場供應產品的多元化,開發商著力在限競房產品的品質打造上下了一定功夫,同時,部分項目對限競房的精裝標準、綠色智能、軟裝配飾等作了相應的升級,使得部分購房者由二手房市場轉而投向新房市場,造成了北京樓市整體二手市場的下滑和新房市場的走高。

包括郭毅在內的行業專家以及多家房產機構均認同,下半年北京樓市大概率會出現交易量的小幅回升,但市場整體趨向平穩。

諸葛找房方面指出,2017年以來房地產市場調控政策不斷加碼,調控環境較為嚴峻,成交量自2017以來逐步下滑,今年上半年成交量下跌至近5年低位。下半年北京新房市場供應量充足,分流了部分二手房需求,加之調控市場加碼,市場預期改變,下半年二手住宅成交量將會維持現狀小幅波動。

“目前市場相對平穩,短期內政策刺激的可能性較小,在政策不變的情況下,市場預期不會改變,預計下半年北京二手住宅成交量將會維持現狀,不會出現較大幅度波動。” 諸葛找房數據研究中心首席分析師國仕英預測道。

我愛我家研究院的觀點也較具代表性。在該研究院看來,一方面,新房市場本身下半年的入市推盤力度會更大,2017年開始推出的大批限競房也開始入市,交易量有望上升,而限競房的價格在土拍時就有上限,新房價格可控;另一方面,二手房市場的交易量目前已經降到1萬套左右,市場進一步下滑的空間較小,未來有可能會向1.5萬套左右的平均水平回升,但只要政策沒有松動,回升的空間不會太大,二手房價同樣如此。

“總體而言,未來市場會不會有大的變化,關鍵還是得看政策有沒有大的變動,否則市場更多的只會是當前水平的一個上下小幅波動,市場熱度不會太高。當然,政策不松動、市場持續不熱的情況會吸引部分觀望的剛需入場,這也是未來市場回升的一個動力。”但我愛我家研究院方面也指出,這個潛在的回升動力對市場的影響遠遠不及政策,同時大批限競房的入市也會分流二手房市場的剛需,未來市場或許更多會是一個溫而不熱的態勢。


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